Главная >> Публикации >> Недвижимость >> Особенности покупки коммерческой недвижимости (03.02.2012)

Главным риском  при покупке коммерческой недвижимости является ее утрата и невозможность возврата потраченных на приобретение средств. Такие обстоятельства возникают, если данная недвижимость была продана лицом, не имеющим на это права. Тогда сделка будет признана в суде недействительной и сторонам, участвующим в ней, придется возвращать друг  другу деньги, полученные при ее совершении. Этот процесс носит название двухсторонняя реституция. В том случае, если сделка состояла из  «белой» и «чёрной» частей, то последнюю вернуть не представляется возможным.
Обычно, такая ситуация возникает в случае, если продажу осуществляет фирма, имеющая двух мажоритарных акционеров, то есть, двух генеральных директоров, каждый из которых считает себя главным. Даже если сделка была одобрена на общем собрании одним из акционеров и им же заключена, то она может быть оспорена в суде другим акционером. При выяснении, что договор купли-продажи был заключен с директором, не имеющим на это право,  он признается недействительным.
Чтобы избежать подобных проблем, требуется отслеживание всех сделок по продаже акций в юридическом лице с момента создания. Если обнаружится ошибка на каком-либо этапе перепродажи  акций, то это может неминуемо привести к тому, что продавец недвижимости - юридические акционеры  или  должностные лица, не будут иметь право на осуществление сделки. Промежуточный владелец акций при обращении в суд может потребовать восстановления в правах и признать продажу недействительной.
Как правило, корпоративные конфликты ведут за собой  множественные арбитражные споры между сторонами. Покупателю, перед осуществлением сделки, лучше проверить наличие в арбитражном суде дел, в которых участвуют непосредственно продавцы недвижимости. Такая возможность предоставляется благодаря наличию соответствующей  базы в открытом доступе на сайде суда.
Также  в операциях с коммерческой недвижимостью имеет место и мошенничество. В этом случае все сводится к банальной подделке документов, в которых подписи и печати – фальшивые. Способы борьбы с этим не отличаются сложностью. Покупателю достаточно потребовать, чтобы все документы были подписаны лично, в его присутствии, человеком, удостоверившим свою личность. Лучше всего найти данные об акционерах и руководителе компании-продавца и убедиться, что это именно те люди, которые предлагают сделку и они с ней полностью согласны. Если обнаружится, что все они совсем недавно поменялись, то это будет настораживать покупателя. В данном случае  целесообразно найти предыдущих акционеров и директора, и выяснить, действительно ли такие изменения произошли правомерно.